Kamienice wygrają z nowymi domami [INTERAKTYWNA MAPA]
Należy zwrócić uwagę, czy rzeczywiście kupujemy konkretne mieszkanie, czy tylko udział w całej kamienicy - podpowiada Adam Sadowski, prezes Rady Izby Notarialnej w Katowicach.
Co wynika z pana doświadczeń zawodowych: nowe osiedla są w stanie wygrać z kamienicami, które stoją w najatrakcyjniejszych częściach miast?
Jeśli lokalizacja nie ma dla nabywcy decydującego znaczenia, wtedy raczej wybiera mieszkanie w spółdzielni lub u dewelopera. Najczęściej bowiem są to mieszkania o wyższym standardzie. Kierując się ceną - lokal w kamienicy jesteśmy w stanie kupić taniej niż lokal w budynku nowym, nawet o gorszej lokalizacji.
Od kondycji kamienicy ważniejszy wydaje się jej stan prawny. Jak nie popełnić błędów?
Mieszkanie w kamienicy musi mieć stan prawny uregulowany, inaczej go nie kupimy. Rozpoczynając rozmowę z kontrahentem, właścicielem lokalu, musimy go spytać, czy dysponuje dokumentami własnościowymi. Możemy też zajrzeć do księgi wieczystej.
Księgi wieczyste są jawne, dostępne na stronach internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl). Nie znając numeru księgi, niczego jednak nie sprawdzimy.
Właściciel sprzedawanej nieruchomości powinien ten numer udostępnić. Możemy też udać się do notariusza ze zgromadzonymi dokumentami, który będzie mógł nam wskazać, czy stan prawny kupowanego mieszkania jest uregulowany, a może potrzebne są jeszcze dokumenty, by nabrać większej pewności.
Na Śląsku raczej nie powinno być problemów z księgami wieczystymi, bo już w XIX w. sporządzono tu kataster - rejestr publiczny gruntów i budynków. Na czym polega problem?
W księgach mogą wciąż figurować przedwojenni właściciele, a dotarcie do ich spadkobierców może być bardzo trudne. Większość kamienic ma stan prawny uregulowany. Pod tym względem wiele się zmieniło w ostatnich latach. Dziś osoby, które odzyskują kamienice, czy też nabywają je w spadku, regulują prawo własności wpisując do księgi wieczystej aktualnych właścicieli.
Jak się ustrzec roszczeń reprywatyzacyjnych?
Jeśli działamy w zaufaniu do treści ksiąg wieczystych, wtedy chroni nas rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Gdyby nawet pojawiły się roszczenia, o których nie wiemy, które nie są ujawnione w księdze wieczystej, to kupiliśmy dobrze. Nabywając lokal od osoby wpisanej do księgi wieczystej jednak musimy mieć przekonanie, że własność nie jest w żaden sposób kwestionowana. Gdybyśmy usłyszeli, czy to w kamienicy, czy w starostwie, że w związku z tą nieruchomością toczy się jakieś postępowanie, to te informacje wyłączają dobrą wiarę i w końcowym rozrachunku może się okazać, że nie kupiliśmy mieszkania. Wykazując zwykłą staranność, rozeznamy, czy własność nie jest zagrożona, zgromadzimy dokumenty, a notariusz, jako profesjonalista dokładnie je sprawdzi, podpiszemy umowę notarialną, to nasza własność jest chroniona.
Mieszkania mogą być obciążone umowami dożywotniego zamieszkiwania, które nie zawsze są ujawnione w księdze wieczystej. Co wtedy?
Notariusz może poprosić o akt notarialny nabycia nieruchomości, z którego powinna wynikać umowa dożywocia. Zawsze też radzę nabywcom, by sprawdzili, o różnych porach, czy lokal rzeczywiście pozostaje wolny. Mimo tej staranności, jest możliwe, że kupimy lokal obciążony dożywociem. Niestety, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko temu prawu.
Coś jeszcze może zaskoczyć nabywcę?
Należy zwrócić uwagę, czy rzeczywiście kupujemy konkretne mieszkanie, czy tylko udział w całej kamienicy. Co prawda sprzedający może nas przekonać, że w ramach tego udziału zajmujemy konkretne mieszkanie, ale to nie będzie oznaczało, że je kupiliśmy i potem będziemy mogli sprzedać. Nabyliśmy ułamek współwłasności.
Czym ryzykujemy?
Kłopoty mogą się pojawić przy znoszeniu współwłasności i przekształcaniu ułamkowych udziałów na własność konkretnych lokali. Po oszacowaniu może się okazać, że wysokość udziału nie odpowiada wartości zajmowanego lokalu. Sąd może wtedy przydzielić inny lokal albo kazać dopłacić. W niektórych budynkach współwłaściciele na piśmie określili sposób korzystania z nieruchomości. Jeśli między nimi nie dochodzi do sporu, sytuacja jest w miarę jasna. Najczęściej jednak sposób korzystania jest dorozumiany. Na notariuszu ciąży obowiązek wyjaśnienia nabywcy, że nie kupuje konkretnego lokalu z księgą wieczystą, tylko wszedł we współwłasność. Co więcej, banki niechętnie udzielają kredytu pod zakup takiego udziału, bo w sytuacji awaryjnej będzie trudno ten udział zlicytować - jest bowiem nieokreślony konkretnym mieszkaniem.